Konut Kredisi Çekerken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Dosya Masrafı, Faiz ve Ekspertiz

Hayalinizdeki eve sahip olmak için birikimleriniz yetmiyor mu? Çoğumuz için "Konut Kredisi" (Mortgage), ev sahibi olmanın tek anahtarıdır. Ancak bu anahtar, doğru kullanılmadığında bir kelepçeye dönüşebilir. 10 yıl, 15 yıl sürecek bir borçlanma sürecine girerken, attığınız imzanın sadece aylık taksit tutarını değil, hayatınızın geri kalanını nasıl etkileyeceğini bilmeniz gerekir.

Faiz oranlarının dalgalandığı, BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) kurallarının sık sık değiştiği ve konut fiyatlarının roket gibi yükseldiği 2026 Türkiye'sinde, "Bankaya gidip kredi istedim" devri kapandı. Artık banka ile pazarlık masasına oturan, ekspertiz raporunu didik didik inceleyen ve tapu harcını kimin ödeyeceğini baştan konuşan "Bilinçli Tüketici" devrindeyiz. Bu dev rehberde, kredi başvurusundan tapu devrine, dosya masrafı iadesinden erken ödeme cezasına kadar, bankaların size söylemediği tüm sırları açıklıyoruz.

1. Ne Kadar Kredi Çekebilirim? (BDDK Kuralları)

Eskiden evin değerinin büyük kısmına kredi çıkardı. Ancak BDDK'nın "Makroihtiyati Tedbirler" kapsamında getirdiği sınırlamalarla oyunun kuralları değişti. Artık ne kadar kredi çekebileceğiniz, alacağınız evin "Enerji Sınıfı"na ve sizin "İlk Evim" olup olmamasına göre değişiyor.

İlk Evim İçin Limitler (Örnek Tablo):

2. Ekspertiz Süreci: Evin Değeri Kime Göre?

Siz evi 6 Milyon TL'ye almak için anlaştınız. Ancak banka, "Benim için bu ev 6 Milyon etmez" diyebilir. Kredi tutarı, satış fiyatına göre değil, Ekspertiz Raporundaki değere göre belirlenir.

• Süreç: Kredi başvurunuz onaylandığında, banka SPK lisanslı bağımsız bir değerleme uzmanı atar.
• Risk: Eksper, evin değerini 5 Milyon TL olarak belirlerse, banka size bu tutarın %80'i olan 4 Milyon TL kredi verir. Aradaki farkı peşinat olarak tamamlamanız gerekir.
• Tüyo: Ekspertiz ücretini (yaklaşık 7.000 - 12.000 TL) kredi onaylansa da onaylanmasa da ödemek zorundasınız ve bu ücret genellikle iade edilmez (Kredi kullanılmazsa iade şansı doğabilir, sözleşmeyi okuyun).

3. Görünmeyen Maliyetler: Dosya Masrafı ve Sigortalar

Bankaların ilan ettiği faiz oranı "Tabela Faizi"dir. Ancak işin içine masraflar girince "Yıllık Maliyet Oranı" (Efektif Faiz) ortaya çıkar. Gerçek maliyet budur.

Zorunlu ve Tartışmalı Masraflar:

1. Kredi Tahsis Ücreti (Dosya Masrafı): Yasal olarak kredi tutarının binde 5'ini geçemez. (Örn: 2 Milyon kredi için 10.000 TL). Bu yasal bir kesintidir, geri alınamaz.
2. Ekspertiz Ücreti: Bankanın ödediği tutarı size yansıtır. Fatura ibraz edilmek zorundadır.
3. İpotek Tesis Ücreti: Tapuya konulan ipotek işlemi için alınan harçtır.
4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Zorunludur.
5. Hayat Sigortası: Bankalar kredi verirken bunu zorunlu tutar. "Hayat sigortası istemiyorum" derseniz, faiz oranını yükseltebilirler. Ancak poliçeyi dışarıdan (başka bir sigorta şirketinden) daha ucuza yaptırıp bankaya sunma hakkınız vardır.
6. Konut Sigortası: Genellikle zorunlu tutulur ancak yasal zorunluluk değildir. İtiraz edilebilir.

4. Erken Ödeme Cezası ve Yapılandırma

Elinize toplu para geçti ve borcunuzu kapatmak veya ara ödeme yapmak istiyorsunuz. Banka buna sevinmez, çünkü faiz gelirinden olur. Bu yüzden "Erken Ödeme Tazminatı" uygular.

• Kalan vadesi 36 aydan az olan kredilerde: Ödenen ana paranın %1'i.
• Kalan vadesi 36 aydan fazla olan kredilerde: Ödenen ana paranın %2'si kadar ceza kesilir.

Yapılandırma (Refinansman): Faizler düştüğünde, mevcut yüksek faizli kredinizi kapatıp yeni düşük faizle kredi çekebilirsiniz. Ancak burada da erken ödeme cezası ve yeni dosya masrafı ödersiniz. Matematiği iyi yapmak gerekir.

5. Tapu Süreci ve Harçlar

Kredi onaylandı, eksper raporu tamam. Sırada Tapu Dairesi var. Burada en büyük maliyet "Tapu Harcı"dır. Satış bedelinin %4'ü (Alıcı %2 + Satıcı %2) olarak ödenir.

• Gerçek: Türkiye'de genellikle satıcılar harcı ödemez ve tamamını (%4) alıcıya yükler. Pazarlık aşamasında bunu netleştirin.
• Rayiç Bedel Tuzağı: Harcı az ödemek için evi belediye rayiç bedelinden göstermek suçtur. Ayrıca ileride evi sattığınızda yüksek "Değer Artış Kazancı Vergisi" ödemenize neden olur ve eksik gösterilen tutar nedeniyle banka kredisiyle uyumsuzluk yaşanabilir (Maliye takibine girebilirsiniz).

Sıkça Sorulan Sorular